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巧用公积金贷款买房 让省下的钱继续下蛋  

2015-06-15 14:03:22|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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  6月1号起,北京实施了住房公积金新政,这事儿北京的同学们都知道吧?

  今年以来全国30多个城市都陆续调整了住房公积金政策。本轮公积金政策调整有几方面主要变化:

  1.降低首付比例,部分城市首套房首付将至2成,二套房首付从4至6成降至2至5成不等。

  2.提高公积金贷款上限。

  3.部分城市对二套房不再有人均住房面积的限制。(对二套房的有关政策各地差异较大,具体需咨询当地公积金中心)

  4.支持异地贷款的城市增加,部分城市将异地贷款范围扩大到全国。

  自2014年9月30号出台《关于发展住房公积金个人住房贷款业务的通知》(也就是大家口中的“房贷新政”)以来,公积金贷款买房的利好消息不断。巧用公积金贷款买房能节省不少银子。以贷款100万为例,贷30年,目前银行执行的房贷基准利率是5.65%,而公积金贷款利率才3.75%,两者月供相差相1141元,而30年下来总利息相差41万多!省下来的钱可以用来投资增值,生出更多的钱,想想就觉得美好!赶快来学习一下公积金贷款的小技巧吧。

  首付比例及贷款上限

  2015年6月1日起,北京公积金贷款新政正式实施。对于公积金贷款的“首套”的认定,已经从“认房认贷认购房提取”等比较严格的门槛,降低为只需在本市无房。

  名下无房:首付最低2成,最高贷款120W.

  名下有一房、贷款还清:首付最低3成,最高贷款80W.

  目前几大主要城市公积金贷款最高限额如下(数据仅供参考):

  首套房or二套房,怎么认定?

  新政对此的认定方法简单通俗的来说就是认贷不认房,也就是说如果你买过一套房但贷款已还清,再买房的时候,贷款利率啥的政策等同首套房执行,下限为基准利率0.7倍。

  既然按照首套房认定有这个好处,那大家肯定很关心怎样能被认定为首套房。比较常见的几种情况包括:

  1.贷款买过一套房,但商贷已还完,再次贷款买房,按首套房算。

  2.首套房未贷款,而是全款付清,再次购房使用贷款,按首套房算。

  3.夫妻二人,一方婚前有房无贷,另一方婚前无房,婚后贷款买房,按首套房算。

  4.个人名下曾有两套商贷购房,均已还清贷款并出售,再次贷款买房,按首套房算(需提供两套房的出售证明)。

  5.还有就是个人名下有房,但当地房屋登记系统查不到,再次买房也可按首套房算。

  什么情况下算二套房?

  1.贷款买过一套,商贷尚未还清,再次贷款买房算二套房。

  2.个人名下已有两套贷款购房,一套已还清,一套未还清,再次贷款买房,算二套房。

  3.夫妻二人,一方婚前商贷购房,另一方婚前公积金贷款购房,婚后以夫妻名义共同贷款并且尚未还清,再次购房,算二套房。

  说了这么多好绕啊,其实简而概之就是:买房时手上没有没还完的贷款,就算首套房;反之,算二套房。

  按首套房算,利率能有多优惠?

  首套房理论上能享受7折的贷款利率优惠,不过现实中执行情况并非如此,大部分银行都给不到这个折扣。纵览各家银行目前的首套房利率情况,9折就算不错了,而且往往附加其他限制,具体要以各地及各银行政策为准。

  关于公积金贷款,你应当知道这些:

  1.连续足额缴存住房公积金6个月(含)以上,即可申请住房公积金个人住房贷款。

  2.各地要实现住房公积金缴存异地互认和转移接续。即:

  (1)在异地缴纳公积金的同学在老家买房也可以申请公积金贷款啦。(注:需持就业地住房公积金管理中心出具的缴存证明,向户籍所在地住房公积金管理中心申请)。

  (2)曾在异地缴纳公积金的同学,根据原缴地公积金管理中心出具的缴存证明与现所在地合并计算。酱紫就很容易满足第一条中说的6个月要求了呢。

  3.根据2014年9月30号出台的房贷新政,取消住房公积金个人住房贷款保险、公证、新房评估和强制性机构担保等收费项目。这些中间费用一般占公积金贷款总额的千分之三至千分之四,最高可达千分之八。以100万的公积金贷款为例,取消4项收费最高可省8000元。

  公积金贷款小tips

  1.合理拉长贷款年限

  前面说了,公积金贷款有上限,所以对大部分人来说需要商贷+公积金贷款的组合贷款方式。大家知道,商贷利率高于公积金贷款利率,所以商贷应该优先尽快还。按照这个思路,那么就应当拉长公积金贷款期限,缩短商贷利率。这样,在每期还款额差不多的情况下,就能使还款额中商贷所占的部分更大。比如同样是100W商贷+100W公积金贷款,15年商贷+30年公积金贷款肯定比15年公积金贷款+30年商贷划算。

  2.小两口申请公积金贷款有诀窍

  由于目前公积金贷款政策中,公积金贷款的年限是依据房龄和主贷人的年龄来决定的。So,如夫妻二人年龄差距较大,则让年轻一方做主贷人,可拉长公积金贷款期限。

  3.买房前提前停止租房提取公积金

  正在租房并且暂时没有买房打算的同学,可先使用公积金来cover房租,未来准备买房了,算好时间提前停止提取公积金用于租房即可。毕竟,公积金贷款额度有上限,账户里留太多钱也未必都用得上。这样租+贷的形式能更充分利用公积金。

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